济宁太白湖新区管委会办公室
关于印发《济宁太白湖新区关于加强物业管理及住宅小区管理工作的实施意见》的
通知
（征求意见稿）
石桥镇人民政府、许庄街道办事处，区属各部门，辖区内企事业单位：
《济宁太白湖新区关于加强物业管理及住宅小区管理工作的实施意见》已经区管委会同意，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。
济宁太白湖新区管委会办公室
2016年8月10日
济宁太白湖新区关于加强物业管理及
住宅小区管理工作的实施意见
为切实加强新区物业化管理及住宅小区管理工作，改善住宅小区居住环境，提升城市整体形象，根据《济宁市人民政府办公室关于印发进一步加强济宁城区物业管理工作的实施意见的通知》，结合我区实际，参照县（区）做法，制定本实施意见。
一、指导思想
以《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》为指导，积极推进物业管理专业化、社会化、规范化、市场化进程，建立“区、镇（街道）、社区”三级物业管理体系，及时解决群众反映的物业管理方面的问题，提高全区物业管理覆盖率，促进文明社区与和谐新区建设。
二、基本原则
实行属地管理与行业指导相结合，充分发挥镇政府（街道办事处）和社区居民委员会在物业及小区管理中的作用，强化区有关部门的业务指导。区别不同小区现状及物业管理工作实际情况，对不具备物业管理条件的老旧小区、自管房小区、保障房小区，由镇政府（街道办事处）牵头，实行社区管理、居民自主管理；对具备物业管理条件的小区，坚持市场化物业管理，逐步实现物业化管理全覆盖。依法成立业主委员会，选聘物业服务企业，依法收缴物业费并提供物业服务。对于居民反映的物业管理问题，以互相尊重、互相理解、互相配合的态度妥善解决，共同促进物业服务行业健康发展。
三、职责分工
(一)石桥镇政府（许庄街道办事处）。负责将小区物业管理工作纳入镇（街）、社区居民委员会工作的重要内容，融入社区综合管理。负责属地内小区业主大会成立、业主委员会选举及换届改选工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。针对辖区内物业管理工作，定期召集物业管理联席会议，研究解决物业管理工作中存在的问题。对辖区内自行管理的小区进行监督、指导，履行法律法规和省市政策规定的其他职责。
（二）区建设局。负责辖区内物业服务项目备案工作，对物业服务企业进行指导监督，受理业主委员会备案工作。负责物业服务企业资质初审上报、信用信息采集。负责对小区物业管理用房的预留、使用和新建小区综合验收备案工作，履行法律法规政策规定的其他职责。
(三)区执法分局。负责指导监督物业服务企业，对小区区域内市容和环境卫生行为进行管理。按照有关法律法规，对影响市容和环境卫生的单位和个人，依法予以行政处罚。
（四）区园林局。负责组织住宅小区内工程建设项目的工程报建、施工许可、质量监督、定额审定等工作的管理，参与招投标和竣工验收；负责住宅小区内园林绿化的普法教育、宣传工作及绿线管理和行政执法工作；负责评选表彰花园式住宅小区，表彰绿化先进住宅小区和个人。
（五）区党群工作部。负责对物业管理政策法规的宣传及规范化小区管理的典型宣传等工作。负责指导镇政府（街道办事处）调解物业矛盾纠纷。负责协调处理物业及小区管理中群众的来信来访。
（六）区监察局。负责对物业管理相关职能部门和单位履职情况的监察。
（七）区人社局。负责指导物业服务企业和相关管理单位依法聘用员工。
（八）区公安分局。负责指导监督小区的治安管理和秩序维护，督促各派出所协助街道、社区管好小区的治安秩序，协助做好住宅小区的联合执法和群体性事件稳控工作。
（九）区市场监督管理局。负责物业及小区管理区域内“五小”经营单位的规范整治工作，协助做好对物业服务企业的管理工作。负责物业及小区管理区域内餐饮、药品行业的规范整治等工作。
（十）区审计局。负责对政府投资的物业管理资金的筹集和使用情况进行审计和监督。
（十一）区疾病预防控制中心。负责指导物业服务企业开展除“四害”等卫生活动，并负责考核工作。
（十二）区经济发展局。负责贯彻落实市物价局有关物业及其相关收费的具体规定，负责本行政区域内住宅物业服务收费监督管理工作。受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
（十三）区消防大队。负责住宅小区消防安全教育和消防安全检查，督促整改火灾隐患。负责监督检查建设项目的设计和施工中执行防火规范的情况，并及时进行消防验收。
（十四）区环保分局。负责对物业及小区管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处。
（十五）区安全生产监督管理局。负责指导监督住宅物业区域内的安全工作。
（十六）区交警大队。负责指导和协调物业及小区管理区域内的停车位划线，规范停车管理。
（十七）社区居民委员会。协助本社区业主依法成立业主大会，参与业主委员会的首届选举和换届改选工作。指导监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，履行法律法规政策规定的其他职责。
（十八）业主委员会。执行业主大会的决定和决议，召集业主大会会议，报告物业管理实施情况，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。监督管理业主规约的实施，督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用，组织和监督专项维修资金的筹集和使用。调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷，履行业主大会赋予的其他职责。
（十九）物业服务企业。接受区相关业务部门、镇政府（街道办事处）、社区居民委员会、业主委员会等对物业服务的监督和指导。按照法律法规的规定、标准和物业服务合同的约定为业主提供满意服务。运用现代化管理与服务技术，对物业实施市场化、社会化、专业化、规范化服务。以物业服务为切入点，积极参与社区的各项工作。以提高服务水平为着眼点，参与社区服务体系建设，以开展丰富多彩文化活动为载体，参与社区文化建设。
四、工作任务和措施
（一）依法组建业主大会和业主委员会
石桥镇政府（许庄街道办事处）建立住宅小区业主大会筹备组，指导和协助社区委员会具体组织实施住宅小区业主大会和业主委员会的组建工作，严格按照法律法规的规定操作，做到成熟一个发展一个，争取2017年底辖区内的小区业主委员会成立率达到30%以上。
1、在业主委员会的人选上，紧紧依靠镇政府（街道办事处）、社区居民委员会的力量，推荐一些守法、尽责、热心的业主，通过法定程序组织业主选举，依法规范组建业主委员会，业主委员会每届任期不超过5年。
2、加大业主委员会成员的综合素质和业务知识培训。结合物业管理政策法规对业主委员会成员每年开展1-2期的集中培训，使他们熟悉物业管理政策法规，在日常工作中依法维护广大业主的利益。
3、探索建立业主自律、业主委员会监督体系。将业主委员会置于广大业主的监督之下，通过业主公约和业主大会议事规则，引导业主间的自律机制。开展业主公约和业主议事规则主要内容公示试点工作。业主委员会实行合理的薪酬制度，具体办法与标准由业主大会决定。
4、对名存实亡的业主委员会进行重新选举，对需要换届的及时进行换届，确保业主委员会真正发挥监督服务的作用。
（二）规范管理模式，逐步实现小区管理规范化
镇政府（街道办事处）对住宅小区管理情况进行调查摸底，根据实际情况规范物业及小区管理模式。镇政府（街道办事处）明确专（兼）职物业管理科室和人员，在相关部门的业务指导下，组织开展小区物业管理具体工作。
1、实施市场化物业服务管理的小区。指导业主大会和业主委员会规范运作，在大多数业主同意原物业管理企业继续服务的前提下，指导业主大会、业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同，用合同约定双方的权利和义务，为依法解决物业纠纷奠定基础。规范服务和收费，按照《济宁市物业服务收费管理实施办法》规定，约定物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业管理企业对照标准和合同维护双方的权利和履行义务。
2、老旧小区改造后具备市场化物业管理条件的小区。由镇政府（街道办事处）、社区居民委员会指导业主委员会，按照相关程序选聘物业服务企业，进行规范管理，按标准收取一定费用，转变居民享受福利服务的观念，逐步实现物业管理规范化。
3、产权单位无力托管、业主无法自行管理、也暂不具备市场化物业管理条件的老旧小区。由镇政府（街道办事处）、所在村（社区）统一提供基本物业管理服务，充分发挥社区组织的作用，以居民自我管理、自我服务为主要形式，通过动员居民积极参与社区物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面，逐步向物业市场化管理过渡。
4、实施业主自行管理的小区。镇政府（街道办事处）积极引导业主成立业主委员会，逐步向物业市场化管理过渡。
5、经济适用住房小区。作为政府保障性住房，除已实施市场物业管理的，原则上由镇政府（街道办事处）、所在村（社区）统一提供物业管理。按规定配套建设的商业用房经营收益，可用于补贴经济适用住房小区物业服务的亏损。
（三）严格落实前期物业管理招投标制度
开发建设单位应严格按批准的小区规划建设，确保对物业管理用房的预留和使用，物业服务用房建筑面积严格按照建设工程项目总面积3-5‰的标准予以配置，且最少不低于100平方米。质量监督部门没有接到物业验收合格通知的，不予办理小区综合验收备案手续。新建项目开发建设单位严格按照《济宁市物业管理办法》规定选聘前期物业服务企业，对不符合要求的，建设主管部门不予办理商品房预售许可证。
（四）加强组织领导，严格实施物业管理
区有关部门、镇政府(街道办事处)以及社区物业管理专（兼）职工作人员，要认真学习相关法律法规，在实践中提高综合知识的掌握运用能力，规范行政行为，严格依法办事。区有关部门要定期与镇政府（街道办事处）、社区居民委员会沟通其辖区内的物业管理信息，建立定期巡查制度，定期走访社区居民委员会、业主委员会，并做好记录。要完善物业基层资料信息，充分利用物业管理信息系统，强化物业管理，做好群众来信、来访、来电的处理，力争将各类物业矛盾化解在基层，努力构建文明、健康、和谐的居民小区。
为保障全区物业管理及住宅小区管理工作有序运转，成立区物业管理及住宅小区管理工作领导小组，由管委会主要领导任组长，石桥镇政府、许庄街道办事处和区相关部门负责人为成员。以加强小区物业管理和住宅小区管理工作的指导、协调、监督和管理，把全区住宅小区物业管理工作纳入城市管理和文明社区建设考核的内容。
附：太白湖新区物业管理及住宅小区管理工作领导小组名单
2016年8月10日
太白湖新区物业管理及住宅小区管理工作
领导小组名单
组 长： 曹广州 区党工委副书记、管委会主任
副组长： 陈秋生 区党工委副书记
张成俊 区党工委委员、管委会副主任
成 员： 赵红雨 区经济发展局副局长
韩继忠 区社会事业发展局局长
唐玉玲 区建设局局长
高 密 区组织部副部长、正科级组织员
马 文 区纪工委副书记、监察局局长
贾治胤 区环保局局长
刘方彬 区市场监督管理局局长
陈运动 区安全生产监督管理局局长
刘书勤 区城管执法分局局长
杨宜东 区园林服务中心主任
马 龙 济宁市北湖疾病预防控制中心主任
张修斌 区公安分局局长
张小磊 石桥镇党委副书记、镇长
刘君妮 许庄街道党工委副书记、办事处主任
张文泉 北湖交警勤务大队大队长
许富强 北湖消防大队教导员
领导小组下设办公室，办公室设在建设局，唐玉玲兼任办公室主任，刘君妮、张小磊兼任办公室副主任，负责全区物业管理及住宅小区管理工作的信息汇总、考核、物业备案、资质初审等工作。